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平价住房新前沿  

2014-11-18 10:57:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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提供平价、体面的住房已成为发展中和发达国家日益严峻的挑战。需求远远大于供给,这导致副作用——流动性、生产率和增长——正在(或将会)日益明显。幸运的是,在市政级别运用基于市场的办法可以大幅缩小平价住房空白。

从世界看,3.3亿中低收入城市家庭要么住在条件较差的住房中,要么因为无力承担住房支出而不得不削减医疗和教育等基本支出。到2025年,这一数字可能达到4.4亿家庭或16亿人(相当于世界城市人口的三分之一)—这其中还不包括世界最贫困人口,他们常常住在城市之外、城市街头或者寮屋中,属于人口普查中的“黑户”。

取代现有劣质住房、建造2025年所需要的新单位需要大约16万亿美元的投资——堪称天文数字。但有四个关键“杠杆”能让住房交付成本下降20—50%,从而让大部分城市收入相当于中位值50—80%的家庭住得起房(住房支出占总收入不超过30%)。

第一个杠杆是提高土地使用效率。以合理价格在正确区位收购土地然后开发是最能降低住房成本的手段。

区位在发展中国家尤其重要,在发展中国家,许多地区缺少足够的交通、水电和卫生基础设施。这些地区的投资能改善和扩大土地利用——不管是通过释放未使用土地还是开发区块以支持更多居民—从而有助于降低住房成本。

类似地,城市可以放松土地使用限制(如单位规模要求)从而提高项目的密度以及价值。作为提高房地产开发商价值的交换,市政当局可以要求留出部分土地或一定数量都单位用于平价住房。这一交叉补贴能增加各收入层次的住房供给,并且不直接产生公共成本。

改善土地使用的最后一项措施打击土地囤积行为。比如,中国实施了闲置土地税,如果正式公共土地所有者不能在一年内开始开发,就必须缴纳这项税收。

这就引出了扩大平价住房的第二个杠杆:更紧密、更有效的建筑业。目前,住房建设行业是高度分散的,这限制了利用规模经济的能力,建筑商通常依靠50年前就开始使用的方法。

设计要素的标准化——比如天花板高度、固定装置、地板铺设——可以让建筑公司降低成本、提高生产率,因为重复劳动可以让工人积累经验。进一步的节省可以通过产业方针实现,如使用预制件——比如墙体和地板。大部分建筑商在采购和其他程序方面的效率落后于其他行业。总的来说,这些改善能够让住房建设成本下降最多30%,交付时间缩短最多40—50%。

让住房更加廉价的第三个关键杠杆与施工和维护有关——从建筑供暖到修补裂纹都包括在其中——这些成本占住房成本总额的20—30%。在这里,最大的机会在于改善能源效率,隔热、窗户和其他翻新能节约20—30%的能源。

如果维护和修理公司能够更透明、竞争更激烈、经营规模更大,还能带来更多的节约。在这方面,公共机构可以认证和公示符合治疗标准的供应商,或组织所有人参与团购——这一方法让英国的社会住房机构在某些项目上节约了超过20%的成本。

最后一个平价住房杠杆是扩大融资手段,特别是低收入家庭的融资手段。低收入家庭往往面临最高的借贷成本——如果能够获得融资的话。对世界上许多“无银行服务”的人(即无法累积存款或建立信用记录的人)来说,唯一的选择是为高贷款-房价比按揭支付极高的风险溢价。

为了扩大融资手段,国家可以通过建立信用局(creditbureaus,发展中国家不常见)和培训和认证产权评估师改善贷款的发放。在一些国家,集体储蓄计划——即公积金和建房互助会——也有助于低收入家庭累积首付,集合起来的存款也为低息按揭提供了资本。

与此同时,为了降低开发商融资成本,市政机构可以通过承诺购买平价单位或保证合格租户来实现项目的“去风险”。城市还可以精简审批程序以加速完工。

如果得到系统性的使用,这四个杠杆能够降低最需要住房者的居住成本,同时建立功能更加健全的市场从而为各个收入层次的家庭提供更多选择。事实上,尽管市政和国家政府必须采取更多措施解决最贫困公民的需要,但城市拥有大量有力工具可用于填补平价住房空缺。

没有简单的方案能放之四海而皆准,但将土地政策和扩大融资与住房建设和管理现代化结合起来的措施能够在所有地方都有所进步。

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本文系与 Project Syndicate联合发布

作者: JonathanWoetzel是麦肯锡全球学院的院长。Charles S.Laven是社会影响投资公司Forsyth Street的主席和哥伦比亚大学房地产开发的教授。

原文刊载于世界经济论坛博客 (http://forumblog.org/china/)

世界经济论坛博客是一个独立且中立的平台,旨在集合各方人士观点讨论全球、区域及行业性重要话题。转载请注明来源。

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